罗军业内首提创新理论民宿与酒店的12大差异-【新闻】

6 月 27 日 - 28 日[杭州]，由环球旅讯（Travel Daily）主办的“2018中国住宿业峰会”在杭州盛大召开，超过 650 位来自全球及国内连锁酒店、经济型酒店、精品酒店、单体酒店，以及民宿、客栈、度假木屋等新住宿业态的中高层管理者出席峰会，围绕 “重定义住宿-场景·空间”的主题展开深度沟通和讨论。

途家及斯维登集团联合创始人兼CEO罗军先生

中国分享住宿领域领军人物、途家及斯维登集团联合创始人兼CEO罗军先生出席峰会，并在6月27日上午发表以“民宿的差异化经营——开启住宿业的变革”主题演讲。作为分享住宿领域的领跑者，斯维登集团一直坚持民宿的专业化道路，此次，途家及斯维登集团联合创始人兼CEO罗军先生，首次在业内提出创新理论，就酒店与民宿的十二大区别展开剖析，分析两者在用户画像、房源获取、营销渠道、业主管理模式、加盟管理等方面的差异化，以及斯维登集团在民宿运营方面的成功经验和布局。

罗军先生的创新理论《民宿的差异化经营》，将住宿的业态归类于酒店、别墅、青年旅社、公寓、农家乐、客栈、庄园、帐篷、树屋等各种业态。根据不同的业态定义不同的行业。从两种角度看业态：一是经营业态，即区别行业的业态到底是哪些；二是经济形态，以前也有旅社和民宿，为什么以前不能规模化而现在可以？有两种驱动因素：一是移动互联网，二是分享经济。移动互联网将规模化的效率提高了，分享经济的边际成本趋于零。

以下是罗军先生的演讲实录：

一、商业模式的差异

商业模式的差异主要分为用户画像的差异、市场分类的差异、运营模式的差异、业主回报模式的差异、租期分类的差异。

用户画像的差异。

12345678下一页任何变革和消费模式的升级一定是用户画像的升级。旅游业的升级，不是以前住三星现在住四星、五星，消费模式升级的重点是随着体验的提升而提升，我们称之为多人、多天、个性化、高性价比。

“多人”很简单，端午节80%都是家庭或团队，基本上很难一个人在端午节背着包到处走。随着经济水平上去，“多人”会越来越普遍，因为大家需要感情抱团。这时候需要的房间就不一样了，可能需要三房两厅，更多的是别墅，所以别墅类的需求上升，房源非常紧俏。

举个例子，你们家要装修，那住哪里呢？可能在家旁边住三个月，三个月以后你回去，家具也可以带回去。当然这和经济形态有关，以前装修就是凑合，现在一天也不愿意凑合，从一天变成了“多天”。所以，这些对传统酒店的传统配置不符合，服务模型也不符合，因为酒店不可能移开家具，小规模经营会非常看中。

其次是“个性化”，前不久加入斯维登集团的TOWO途窝，专注于旅游酒店、文旅创意园的连锁经营，他们在深圳收了一个项目，都是圆床，非常受欢迎。还有“高性价比”，前面讲了三个和业态有关的例子，最后和经济形态有关。高性价比的原因是因为获取房源的成本下降了，采用了分享逻辑，把闲置房屋的剩余时间用来分享。用户画像的变化形成了新的商业模式。

市场分类的差异。

行业内有长租、短租、民宿、客栈、公寓之分，我们的分类是长住、短住、城市、乡村，在城市住的时间长是长住，住的短是短住，去乡村不可能只住一两天。

不要以为短租或者是分享住宿就一家做了，一定会有细分，所以每个创业者和运营者都有机会。运营也会相应发生变化，最底层是现场，12345678下一页中国民宿业的品质目前还不稳定，由于不是连锁，有可能碰到很好的品质，也可能碰到让人焦虑的。目前中国民宿还没有标准化的管理，不仅是SOP标准或者系统，还有中间层。我们在中间层发力很大，直接管理了4万多间房间。为什么我们能管理？是因为我们积累了很多年的经验。管理30-50间的人非常困难，我们培养了七年，管理这样的房间非常困难，只能依托我们中间层。再往上一层是交易订单层，我们的管理方式是品牌加盟、管理加盟或者是自营。

民宿的房源获取也不一样，酒店业是从大业主获取，但民宿产业会从零级市场走向三级市场，因为它是多级管理，向已经有的商户委托管理。最近我们接了七彩云南一次性项目3.5万套，是和开发商直接合作。斯维登集团目前签约了1038个开发企业，帮助他们运营管理项目，另外还有12000个项目在谈判中。中国是全世界绝无仅有在一级市场非常活跃的地方，一级市场是完全不一样的世界。另外中国的 12345678下一页分享经济不等同于 12345678下一页民宿的装修不一样，有时候民宿有房东自己的情怀，怎么调整要和他商量。他的空间会更大，和客房管理就不一样，一般要做10-12间房间，但民宿只做6间房间。还有动线无法设计，如果是150间房间，比较好清洁，但如果是50间房间的打扫完全不一样，因为房型都不一样，摆件都不一样，区别很大。所以在前期的装修设计过程中，很多人以为斯维登都是自己设计的，肯定不是，我们一分钱不掏，我们只铺床。

既然是别人设计我们就可以介入吗？不一定，哪怕和一级市场合作，如果把它房子装修得很好，它卖不出去怎么办？甚至有的是清水装修，不同的房型不一样，装修设计也会发生很大的区域。

市场营销模式和渠道的差异。

我们在海外有1100多个目的地，今年我们自己运营会达到更多，因为休闲比较多。所以它会在搜索平台和社交平台互相兼容，社交一页可能只排15-20个，但都是单体项目，都排上面就爆掉了，如果排15页之后就别想盈利了。民宿非常个性化，其实国内目前还有很大的差距。关于活动的东西就会起来，我个人比较看好腾讯的小程序，我们非常欢迎异业的协同合作。如果各位是做旅游其他行业的，可以和我们合作，因为这个需求是巨大的，可以有更多的可能性。

楼招及前台的差异。

西递宏村有个竹篮酒吧，它没有酒店招牌，也没有必要放招牌，因为没有人会走过。斯维登集团在经营的项目，比如南京东路步行街上最好的产品——上海斯维登精品公寓（南京东路），入住率90%，售价很高，很受欢迎，但没有招牌，或者招牌很不起眼。因为只有一部分是我们的，中间管制很多，但有前台，客房服务也很好。

客房服务的差异。

客房服务的差异会影响客户满意度，现在大家都在说尽快把规模做上去，还没有盈利，我们很快会盈利。但如果说现在只是在看规模，没有看到品质，并不会占据太大优势。

12345678下一页斯维登公寓现在的游客平均点评4.65分以上，几万间房间都是如此。为什么会如此？为什么有更多的房源源源不断地过来，是因为品质和消费者的契合度和多样性。它不像单体客栈不被认知，在这样的情况下我们相对有点认知，原因是对我们品质的认可。我认为互联网的速度很快，对规模的要求很大，但这个产业很大的。相反来说房子太多了，不用这么着急。其实规模不一定使这个产业真正成功，如果是平台层很有可能，因为有独占性。而房源没有独占性，因为是碎片化，但流量和聚合需要。

业主管理方式的差异。

一个大酒店可能有300间房间，但就一个大业主或者业主就是你，但我们不一样，我们有很多业主，体系要有很多变化。

政策及行业管理的差异。

北美和日本已经有的政策可能会被中国大家所接受。

三、未来行业趋势

在分享经济的趋势下，民宿产业的未来是碎片化、科技化、社交化的。

一是碎片化。这个行业是三角形，我一直说这个行业得碎片者得天下，这个碎片不是粉末。现在的碎片是相对集中，我们是50-80间，房源相对集中，也不会有一定的难度，所以碎片是一种可信化的片。

二是科技化。科技化对碎片化产业、民宿来说是可对接的，接下来欢迎各种技术公司和我们谈，因为这是锦上添花的。

三是社交化。这是产业模型，产业模型的核心要让今天的产业模型成功，不是上一代人不聪明，是因为上一代人没有分享经济。经济模型结合了三个维度的产业模型，未来的发展方向就会非常好。

斯维登集团源于途家自营，经过了7年的发展，拥有“斯维登精品公寓”、“斯维登度假公寓”、“斯维登服务公寓”、“欢墅”、“途窝”、“五悦”、“迹墨”等一系列以“住宿分享为核心”的品牌，同时围绕 12345678下一页希望再有七年，我们可以做出更大的规模，更优秀的服务品质和在座的朋友们有更多的合作，一起努力让这个行业往前走。 12345678下一页

9月8日上午，农夫山泉杯123下一页

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